Управленцы поневоле

Сегодня обслуживание коттеджа в поселке обходится владельцу от 2000 до 20 000 рублей. Пока полноценных управляющих компаний в этом сегменте нет. Эксперты ожидают, что они появятся через три - пять лет.

Серьезного опыта эксплуатации коттеджей пока ни у кого нет. Даже у лидеров рынка коттеджного строительства в Ленобласти - по два-три поселка, в число которых входят и не завершенные.

"Скорее всего, управляющие организации, специализирующиеся на коттеджных поселках, выделятся из строительных. Однако заниматься одним небольшим поселком экономически нецелесообразно, стоит обслуживать от 3 поселений, расположенных неподалеку друг от друга", - поясняет Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании "Олимп 2000".

Математика проста: в поселке на 20-30 домов больше тысячи рублей в месяц с дома будет уходить только на зарплату одному управляющему. Покупать необходимую технику при таких объемах и вовсе нерентабельно.

Уборка - по желанию
Сейчас средние ежемесячные расходы владельцев на обслуживание составляют $200-300. Эта сумма зависит от числа домов в поселке, развитости его инфраструктуры, стоимости жилья и способа управления. Например, обитатели "Высоких елей" в Солнечном, где всего пять домов и бассейны на каждом участке, каждый месяц тратят на обслуживание около $650.

"В поселке есть комендант, несколько разнорабочих и охрана. Техническим обслуживанием занимаются специалисты нашей компании", - рассказывает Михаил Фуксман, директор по продажам компании "ПетроСтиль".

В больших поселениях, если нет дополнительной инфраструктуры, платежи с каждого дома могут не превышать $100. Эти деньги расходуются на охрану, содержание в порядке инженерных сетей, вывоз мусора и чистку дорог.

Некоторые специалисты называют еще более низкие цены. "Стоимость эксплуатации в нашем поселке составит 2000-2500 рублей с участка. В перспективе предполагается доставка дров, газа, по желанию жителей - уборка в домах.

Мы просчитывали, что даже при развитии инфраструктуры, если появятся дополнительные расходы, эта сумма не превысит 3000 рублей", - говорит Борис Глузман, председатель правления дачного некоммерческого партнерства "Борисово".

По какому принципу вычисляется стоимость услуг, решает управленец. Некоторые компании берут одинаковую плату с каждого дома, другие рассчитывают ее пропорционально площади коттеджа, третьи - исходя из размера участка. "У нас в поселке жители будут платить $1 с квадратного метра дома.

Площадь домов разная - от 315 до 800 кв.м. За дополнительную охрану или другие услуги - отдельные деньги", - рассказывает Анна Прозорова, директор отдела продаж проекта "Северный Версаль" компании "Конкорд".

Электрик - поблизости
Как правило, вопрос об эксплуатации решается на стадии проектирования и строительства, и управляющими часто выступают сами застройщики. Многие берутся за управление, скорее, по необходимости: передать поселок некому. Однако развивать это направление и выходить с такой услугой на рынок они пока не хотят.

"Мы продаем нашим клиентам комфортную жизнь, поэтому не можем бросить уже построенные поселки. У нас нет уверенности, что сторонние организации смогут управлять нашими поселками на достаточно высоком уровне", - говорит Михаил Фуксман.

В пригороде уже есть примеры, когда управление поселком передается его жителям, например "Борисово". Инвестор только помог организовать дачное некоммерческое партнерство, а председатель сам нанимает обслуживающий персонал. Так функционируют некоторые ТСЖ в городе.

"Очень удобно нанимать специалистов из числа местных жителей. Причем нет смысла набирать постоянных сотрудников, главное - чтобы инженеры, электрики всегда находились в пределах доступности", - говорит Борис Глузман.

О вопросах эксплуатации загородных поселений см. также материал на стр. 27 (в приложении "Домоуправление").

Мнения экспертов

Евгений Якушин,
директор по эксплуатации компании "Бекар":

– Если мы разрабатываем проект, продумываем концепцию, тогда логично самим же эксплуатировать поселок. И то при условии, что в нем будет не менее 20 домов. А оказывать услуги по эксплуатации "непродуманных" поселков - а таких в Ленобласти довольно много - нецелесообразно: за счет затрат на эксплуатацию будут покрываться просчеты застройщика. Но объяснить высокие тарифы владельцу коттеджа будет сложно.

Анна Прозорова,
директор отдела продаж проекта "Северный Версаль" компании "Конкорд":

– Мы сами хотим создать управляющую компанию. Наши клиенты предпочитают, чтобы эксплуатацией занимались те, кто строил, кто знает все нюансы проекта, схемы инженерных сетей. К тому же на территории поселка задуман торгово-развлекательный центр, который мы также будем обслуживать сами.

Ольга Астахова,
начальник отдела загородной недвижимости АН "Адвекс":

– Правильно, когда строители сами занимаются эксплуатацией: никто не знает поселка лучше них. Конечно, собственники могут выбрать и другую управляющую компанию, но логично когда те, кто строил, несут ответственность за поселок.