Конфликты на меже

Сегодня землепользователи только приступают к активной работе по межеванию участков и определению границ землепользования. Поэтому, как правило, кто первый обращается в соответствующие инстанции, тот и получает участок желаемого размера. При этом зачастую не учитываются интересы смежных землепользователей, "забываются" собственники объектов недвижимости, находящихся на том же участке, игнорируются права ЖСК и ТСЖ на придомовую территорию.

Скорее всего, происходит это не по злому умыслу, а из-за того, что не все потенциальные землепользователи всерьез относятся к оформлению прав на участки, которыми они или пользуются по факту, или имеют на это право. Отсюда - многочисленные споры, рассматриваемые в арбитраже.

Например, ООО "Оберон" обратилось в арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с иском о признании недействительным распоряжения КГА об утверждении границ землепользования, выданного ЗАО "ПГС".

Суд иск удовлетворил. Это решение оставили в силе апелляционная и кассационная инстанции. ООО "Оберон" - собственник встроенных помещений в здании на пр. Шаумяна.

ЗАО "ПГС" принадлежит на праве собственности нежилое здание на ул. Магнитогорской.

КГА утвердил для ЗАО "ПГС" границы земельного участка, расположенного на ул. Магнитогорской. На этом основании КУГИ и ЗАО "ПГС" заключили договор аренды участка для его использования под производственную деятельность и гостевую автостоянку.

"Оберон" указал в иске, что здания по ул. Магнитогорской и по пр. Шаумяна примыкают друг к другу, образуя замкнутый двор. Границы участка ПГС примыкают к зданию, в котором расположены помещения "Оберона".

Основной вход в них - со двора. Поэтому "Оберон", как и другие собственники помещений в указанных зданиях, имеет право пользоваться соответствующей частью земельного участка, необходимой для нормальной эксплуатации недвижимости. По мнению истца, оспариваемое распоряжение КГА нарушает его права.

Суд пришел к выводу, что "Оберон" действительно был необоснованно лишен права использования участка. Распоряжение КГА противоречит п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ: границы участка, отведенного ЗАО "ПГС", установлены без учета фактически используемой ООО "Оберон" площади.

По смыслу этой статьи определение границ участка является составной частью процедуры приобретения прав на него. Поэтому они должны устанавливаться с учетом фактически используемой площади.

В другом случае ОАО "Ленгормет" обратилось в арбитраж, чтобы признать недействительными заключение и распоряжение КГА, разрешающие ООО "Перспектива" оформить правоустанавливающие документы на аренду участка на ул. Парковой под производственно-складские здания и сооружения (сроком до 49 лет).

Спорное распоряжение КГА утверждает границы участка по указанному адресу, используемого ООО "Перспектива" в соответствии с проектом границ землепользования, разработанным КГА.

ОАО "Ленгормет" ссылается на то, что на этом участке расположена недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности. Границы территории были определены таким образом, что объекты ОАО "Ленгормет" оказались на земле ООО "Перспектива". По мнению истца, нарушены его права на получение в аренду или в собственность части земельного участка, необходимой для использования имущества.

Суд первой инстанции отказал в иске, мотивируя это тем, что оспариваемые акты КГА не нарушают права заявителя.

Однако кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение, указав, что оспариваемые документы затрагивают права и законные интересы ОАО "Ленгормет" как землепользователя и собственника недвижимого имущества, претендующего на тот же участок, что и ООО "Перспектива".

Из имеющегося в материалах дела плана границ видно, что здание склада, принадлежащее ОАО "Ленгормет", расположено на спорном участке, границы которого утверждены КГА.

Вывод следующий: при определении границ участка следует учитывать норму п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Она гласит: "Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка... Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка".

Кроме того, до сих пор действует (в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ) положение "О порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений" (утверждено постановлением Правительства РФ №105 от 02.02.96).

В пункте 4 этого положения указано, что при установлении границ для всех типов застройки должны обязательно обеспечиваться права других лиц на пользование необходимыми им объектами в границах участка.

В частности, речь идет о пешеходных проходах и проездах к объектам, расположенным за пределами участка (если иной доступ к ним невозможен), а также к необходимым объектам общего пользования (по градостроительным нормативам и правилам землепользования и застройки, действовавшим в период строительства).

Таким образом, если права смежных землепользователей или иных лиц нарушены, есть все основания для обжалования в судебном порядке распоряжений КГА об определении границ землепользования. Кстати, это касается и утверждения актов выбора земельных участков, предоставляемых под проектирование и строительство.