Адмиралтейский район: Центр с трудным характером

Среди центральных районов в Адмиралтейском больше всего кварталов с неудачной локацией. Весенний всплеск покупательской активности несколько расширил границы ликвидности: начали уходить объекты, долгое время простоявшие без движения.

ХОТЯ АНАЛИТИКИ уверены, что весь исторический центр будет востребован, пока жилье в Адмиралтейском районе пристроить непросто (см. карту). Немало и таких мест, где вообще нереально продать квартиру: продавцы согласятся на переезд, лишь если выиграют в метраже, а покупатели не готовы платить за эти метры дороже, чем за типовые дома на окраинах.

Ниже всего горожане ценят жилье близ Обводного канала, в самой дальней части Фонтанки, на набережной Пряжки, в Галерной слободе (окрестности Старо-Петергофского проспекта). Сложно идут сделки в Коломне (между Крюковым каналом, Пряжкой, Мойкой и Фонтанкой), в Ротах (район нынешних Красноармейских улиц), вдоль Вознесенского проспекта - за каналом Грибоедова.

Здесь до сих пор остались варианты по цене около $1000/кв.м. К примеру, на 12-й Красноармейской 119-метровую квартиру предлагают за $120 000, "трешка" на Курляндской ул. площадью 105 кв.м выставлена и вовсе за $89 000.

Однако риэлтеры отмечают, что в апреле-мае спрос на эти территории заметно возрос.

"Два года мы безуспешно пытались продать трехкомнатную квартиру на Вознесенском проспекте за $100 000. Покупателей не было вообще. В последний месяц появились сразу трое. Стали продаваться квартиры и в окрестностях Садовой, на Красноармейских улицах", - приводит пример Марина Гусакова, старший менеджер "Центрального агентства недвижимости". Схожие наблюдения есть и в других компаниях.

Спрос на Галерную - досрочно
Самые востребованные места в районе - кварталы, прилегающие к Исаакиевской площади, и Английская набережная. Традиционно высок спрос на несколько домов, стоящих вдоль Крюкова канала. "Квадрат" в добротной квартире с видом на Исаакий оценивается в $2500-3500 (больше, чем в прошлом году, примерно на $500 - на 15-20%).

По мнению Леонида Рысева, директора департамента по продаже квартир VIP агентства "Бекар", если в подъезде не осталось нерасселенных квартир, парадная полностью отремонтирована и заменены коммуникации, цена жилья может дорасти до $5000/кв.м. По сравнению с серединой 2005 года такие варианты подорожали на 40-50%.

"Последние продажи в реконструированном доме от "Возрождения Санкт-Петербурга" у арки Генерального штаба шли по $12 000 за метр. Если бы подобный проект был реализован у Исаакиевской площади, цена была бы ниже, но не намного - около $10 000.

В этом сегменте по сравнению с прошлым годом цены поднялись почти вдвое", - полагает Леонид Рысев. У специалистов "Русского дома" оценки немного скромнее, однако здесь согласны, что новое и реконструированное жилье в элитных местах дорожает очень высокими темпами.

Традиционно велик спрос на Английскую набережную. Хотя там, по свидетельству специалистов, довольно проблемный жилой фонд и немало коммунальных квартир, за отдельные варианты удается получить по $4000-5000 с метра. Предложений здесь практически нет. Это позволяет хозяевам, к примеру, запрашивать за 104-метровую "трешку" $470 000.

Весьма показательный пример - спрос на Галерную улицу. Еще два-три года назад покупатели мало интересовались ею. Специалисты утверждали, что локация интересна, но в дальней перспективе - 10-15 лет.

Однако ситуация существенно изменилась. Много квартир и целых подъездов уже выкуплено, оставшиеся активно распродаются. В среднем за метр здесь сегодня просят около $2000. Предложений жилья на Галерной улице в листингах немало: почувствовав интерес инвесторов, агенты старательно обходят квартиру за квартирой и предлагают услуги по переселению.

По мнению экспертов, привлекательность этой территории начала столь быстро расти из-за притока большого количества федеральных денег в Северную столицу.

У инвестиционного очага
Заметно вырос интерес покупателей и к окрестностям Театральной площади. Риэлтеры связывают это с проектами строительства второй сцены Мариинки на набережной Крюкова канала и освоения острова Новая Голландия.

Пользуясь ажиотажем, владельцы комнат в окрестных коммуналках заламывают немыслимые цены за свои каморки. Специалисты упорно не афишируют имеющиеся запросы, чтобы не спровоцировать остальных расселенцев.

Аналитики не исключают, что, когда проекты будут реализованы и шум вокруг них поутихнет, спрос на эту территорию опять снизится: театральная сцена и благоустроенный остров комфорта не прибавят.

Подрастает привлекательность кварталов вокруг Сенной площади, которая постепенно избавляется от имиджа большой "толкучки". Покупатели, особенно приезжие, все более благосклонно относятся к окрестным кварталам. Пока это не особенно отразилось на ценах, однако изменение настроений клиентов отмечают во многих компаниях.

Район Коломны (за исключением Крюкова канала) остается невостребованным. Найти покупателя на жилье за Лермонтовским проспектом непросто: очень близки порт и промзона.

"Этот район воплощает старопетербургский стиль жизни: 4-этажные дома, довольно тихие зеленые улицы. Думаю, если здесь построить недорогие гостиницы, в них с удовольствием селились бы туристы, которые хотят почувствовать характер старого города", - уверен директор Петроградского отделения "Адвекса" Юрий Воробьев.

Однако пока здесь не удается сбыть и объекты под коммерческие цели: к продаже предлагается немало вариантов на первых этажах по сравнительно невысоким ценам ($1200-1400/кв.м), но покупателей на них не находится. Хотя свободного места под застройку в окрестностях немало, строители не рвутся осваивать эту часть центра.

По мнению аналитиков АН "Адвекс", черед этой территории придет лет через десять.

А вот каких-либо перспектив у кварталов вдоль Обводного канала специалисты не видят вообще. Несмотря на реализованные большие проекты: "Варшавский экспресс", гипермаркет "Лента", - спрос на окрестное жилье не изменился.

Главная причина - большой транспортный поток по набережной, с которым в обозримом будущем совладать не удастся. Аборигенам остается надеяться, что кто-нибудь выкупит их дом, снесет его и построит очередной торговый или развлекательный комплекс. Но вероятность этого невелика.

Ориентировочные цены на жилье в Адмиралтейском районе, тыс. $

По данным агентства "Адвекс"