|
|
|
| СЕГОДНЯ, 01 апреля 2004 г |
|
||
|
Разогретый квартирный рынок обеспечивает риэлтерам неплохие доходы, но и предъявляет повышенные требования к профессионализму агентов.
Прошедший год удивил операторов рынка беспрецедентным удорожанием жилья: за год цены предложения поднялись на 43%. Динамика роста стоимости повторяла ситуацию 2001-го (рис. 1), но с некоторым превышением. Год начался ровно (рост цен составлял около 2,5% в месяц), в феврале последовало обычное кратковременное замедление, затем — приостановка удорожания в мае-июне и последующий разгон. По данным «НП», в четвертом квартале цены увеличивались в среднем на 5-5,5% ежемесячно. Рекорд — 5,8% — поставлен в декабре. (Для сравнения: московский показатель в этом месяце был 4,5%.) По мнению участников рынка, причин, обеспечивших стремительный рост квартирных цен, несколько: высокие цены на нефть, определяющие быстрый рост национальной экономики и увеличение реальных доходов населения; ослабление позиции доллара; повышение инвестиционного рейтинга России; «юбилейный» интерес к Петербургу и кремлевская поддержка Северной столицы; разговоры о передаче городу части столичных функций. Рост долларовый и реальный «Плохое» поведение доллара в прошлом году еще подхлестнуло спрос на недвижимость, которая стала по сути единственным надежным способом сохранения накоплений: перевод сбережений граждан в евро пока немыслим из-за небольшого объема наличной валюты в стране. К тому же и европейская валюта в течение года вела себя нестабильно. По мнению генерального директора АН «Адвекс-РОССТРО» Владимира Гаврильчука, «инвестиционная доля» спроса (число граждан, покупающих квартиры для того, чтобы сберечь средства от обесценивания) за год выросла с 7-8 до 10-13%. Реальные показатели, возможно, еще выше: надежной статистики в этой области, к сожалению, нет. Указанные выше «питерские» причины дополнительно подгоняли городской рост цен (за год мы «догнали» Москву на 7%, однако разница в средней стоимости квадратного метра в обеих столицах все еще крайне велика — 73%). С учетом перечисленных факторов удорожание жилья вполне соответствует росту реальных доходов с поправкой на некий ажиотаж, связанный с «бегством от долларов». Высокий спрос подогревает и сам себя: «цепочки» необходимо собирать предельно быстро, это поднимает ценность прямых продаж и тянет за собой остальной рынок. В течение года риэлтеры не раз обсуждали вопрос о том, в какой валюте считать цены на недвижимость, чтобы точнее представлять реальное поведение рынка. Однако проблема пока остается не решенной. Популярные – в отрыв Любопытно, что статистика сделок в Москве очень похожа на питерскую, но есть два заметных отличия: пик в июле (в столице это месяц наибольшей активности); в декабре же, напротив, рынок куда более спокоен — сделок почти столько же, как и в предыдущие месяцы (данные главного аналитика РГР Геннадия Стерника). Сколько-нибудь серьезных изменений в активности рынка по районам города не произошло. Показательно, что число сделок в центральных районах не снижается несмотря на разговоры о том, что эти места в значительной степени «выбраны» под элитное жилье и коммерческие нужды. Тем не менее рынок комнат здесь остается весьма активным: на Центральный район по-прежнему приходится наибольшее количество сделок купли-продажи в городе. Генеральный директор компании «Авторитет» Светлана Ботвич отмечает растущий спрос на расселение небольших коммуналок (3-5 комнат): «барские» апартаменты или уже выбраны, или непомерно дороги. Базовая стоимость расселения составляет сегодня около $1000/кв.м. С осени, когда жилье начало дорожать очень быстро, вырос ценовой разрыв между районами (до этого времени недвижимость в городе дорожала примерно равными темпами). Заметно возросла средняя стоимость метра в Московском и Василеостровском районах, опережающими темпами росли цены в Центральном (что особенно заметно на фоне «отстающего» Адмиралтейского). Напротив, поотстали Невский, Фрунзенский, Красносельский районы. Несколько потерял свои позиции в ноябре-декабре и Калининский район. Кстати, сходные тенденции наблюдались и в период интенсивного роста рынка в 2001 году. По оценкам операторов рынка, занимающихся элитной недвижимостью, годовой рост цен в этом сегменте превысил 50%: это жилье дорожало существенно быстрее типового. Сделки ускорились Сократилось время подбора встречных вариантов: если в начале года на такой поиск можно было потратить месяц, то осенью продавцам необходимо было уложиться в две недели: за это время цены увеличивались настолько, что условия сделки приходилось пересматривать. По данным АН «Бекар», примерно в половине случаев сделки из-за этого распадались. Время на проведение расчетов и на оформление также сократилось. Уменьшилась и средняя длина цепочки — времени на составление большого количества «встречек» просто не было. «В начале года цепочка из 5-7 объектов считалась нормой, сегодня 3 звена — почти предел. Некоторые агенты, чтобы укоротить цепочки предлагают клиентам идти на «рызрыв»: разносить по времени продажу и покупку жилья, но на сегодняшнем рынке это крайне рискованная операция», — комментирует руководитель группы АН «Бекар» Леонид Сандалов. Примечательно, что при столь сильном сокращении средней длины цепочки, рынок сохранил объемы сделок — это прежде всего свидетельствует о серьезном росте количества прямых продаж, который отмечают и во многих риэлтерских компаниях. По наблюдению специалистов, все больше горожан продают свое жилье, чтобы вложиться в долевое строительство. Изменившиеся условия работы на рынке предъявляют более высокие требования к профессионализму сотрудников риэлтерских фирм, хотя и вознаграждают их выросшими комиссионными: рынок становится жестче, но доходнее. Перспективы Однако, как показывают данные мониторинга «НП», после высокого роста цен в конце 2001 года довольно активным оказалось и начало 2002-го. Цены замедлились, но «по инерции» росли на 2-3% в месяц (в другие годы темпы удорожания недвижимости в первом квартале были несколько ниже). Характерно, что и многие из московских аналитиков не видят особых причин для приостановки роста цен на жилье в ближайшее время. Единственный аргумент за — то, что рынок в 2003 году из-за названных выше «ажиотажных» факторов реализовал имеющийся в городе потенциал спроса с опережением, и в 2004-м логично ждать некоторый «откат» (что при нынешней конъюнктуре означает лишь замедление роста). Однако, если покупательская способность доллара будет по-прежнему быстро снижаться, темпы удорожания жилья останутся высокими. Ежемесячный рост цен По данным ИИЦ «Недвижимость Петербурга» Динамика количества сделок По данным ГБР Мнения Леонид САНДАЛОВ, Высокий рост цен в Московском районе связан с дефицитом нового жилья. Строится там много, но сдаваться эти дома будут еще нескоро. Быстро дорожает и Васильевский остров: им стали интересоваться покупатели, ориентированные на центр города, где приемлемого предложения становится все меньше. Сергей КОЗЛОВ, Особого ажиотажа в декабре мы не отмечали: в основном доделывались уже начатые сделки. Новых открывали не так много: покупателю еще надо привыкнуть к ценам. Сергей ДРОЗДОВ, По нашим данным, рост цен был очень неравномерным. Есть жилье, которое за год подорожало лишь процентов на 20: большие квартиры в «непрестижном» старом фонде, 4-комнатные в 137-й серии. Есть и такие варианты, цена которых поднялась более чем на 50%: небольшие «хрущевки» и «брежневки». Наиля Берестовая, Покупатели в большинстве своем понимают, что вариант подбирать надо быстро, и не так привередничают с поиском квартир. Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| © ИИЦ "Недвижимость Петербурга" 2002. Все права защищены. |
 |
