"Недвижимость и строительство Петербурга"
№38(271), 29.09.03, с. 17

Осенний подъем арендных ставок, который предсказывали операторы рынка, оказался куда скромнее ожидаемого. Теперь подорожания ждут к концу года.

Ставки жилой аренды в Петербурге практически не растут, в то время как на вторичном рынке цены продолжают уверенно двигаться вверх. Рынок аренды всегда догонял «вторичку» скачками: основной ценовой подъем (в среднем на 15%) приходился на конец августа — сентябрь.

В этом году цены на жилую аренду, почти не изменившиеся с прошлого лета, прибавили в сентябре лишь 5-10% по отношению к июню — июлю. Один из наиболее характерных показателей — минимальная месячная арендная ставка на типовую «единичку» — пока не превысил $200.

Специалисты полагают, что арендные ставки все же подрастут, но произойдет это ближе к концу года.

Кстати, зимнее подорожание тоже не обязательно. Хотя на рынке аренды случались декабрьские подъемы (в 1999-м, 2000-м), все же объективных причин (серьезное увеличение спроса, снижение предложения, подорожание коммунальных услуг и пр.) для роста ставок пока не наблюдается.

Главное — стабильность
Доходность квартир, приобретаемых для последующей сдачи в аренду, снижается. Однако, по свидетельству операторов рынка, все больше людей обзаводятся жильем для этих целей. Сегодня их доля в составе покупателей, по разным оценкам, достигает 5-8% (в строящихся домах этот процент несколько выше).

«Многие клиенты рассматривают недвижимость прежде всего как средство сохранения денег, считая доллары, банки, ценные бумаги менее надежными способами сберечь накопленное. Возможность получать прибыль от арендной платы я бы поставил на второе место.

Желание же заработать на последующей перепродаже — лишь на третьей позиции: сегодня это далеко не главный мотив для покупателей», — полагает директор Петроградского отделения «Адвекс-РОССТРО» Юрий Воробьев.

Характерно, что факторы, определяющие «продажную» цену квартиры и ставку аренды, пока заметно расходятся. Покупая жилье для себя, человек больше внимания уделяет району, метражу, наличию зелени поблизости, виду из окна, материалу стен. Арендаторами же больше востребованы близость метро, текущее состояние жилья и степень его «защищенности» (железная дверь, консьерж).

Мы попытались оценить «вес» тех или иных факторов ценообразования в сегментах аренды и купли-продажи (см. таблицу).

Расчет делался для типовой двухкомнатной квартиры в спальном районе. В нем есть некоторая условность: выигрыш от нескольких «повышающих» факторов может не равняться их арифметической сумме, ибо есть некоторый ценовой предел, до которого потенциальный арендатор готов рассматривать предложения. Влияние же одного существенного «минуса» при многих «плюсах» может быть сильнее .

Метры «кухонные» и «спальные»
Расположение квартиры в популярных северных районах практически не сказывается на цене аренды, зато дает 8% прибавки к цене продажи. А вот квартиры в Московском районе, цена которых в продаже аналогична «северным», по данным специалистов АН «Бекар», в аренде дороже на $30-50.

Относительно слабо влияет на арендные ставки метраж комнат: операторы оценивают дополнительный метр жилой площади в $2 ежемесячно (в цене квартиры это дает прибавку в $700-800).

«К метражу комнат у арендаторов требования минимальные: главное, чтобы было где разместить спальное место», — говорит директор специализированного агентства «Кварц-Сервис» Андрей Петий.

Кухню клиенты ценят куда дороже. Каждый лишний «квадрат» поднимает цену в среднем на $5. При продаже взаимозависимость кухонного метража и цены довольно сложная. Кухни от 7 до 8,5 метров идут примерно в одной цене, по достижении 9-метровой отметки цена скачкообразно поднимается, следующий «прирост» стоимости отмечается для кухонь в 10-11 кв.м.

Усредненно метр кухонной площади для типовой квартиры можно оценить в $1000.

Самый важный фактор для аренды — состояние квартиры. Новая сантехника, импортный кафель в кухне и ванной, приличные обои могут поднять стоимость аренды на $50-70. Несоизмеримо меньше влияет состояние квартиры на продажную цену: за всю описанную выше красоту хозяин вряд ли получит больше $1000.

При сдаче в аренду очень важна близость к метро: однотипное жилье в пяти минутах ходьбы от станции будет стоить на 10-15% дороже, чем удаленное (15 минут транспортом). При продаже этот фактор «тянет» лишь на 5-7% от цены.

Арендный идеал
На ставки аренды типовых квартир практически не влияют такие факторы, как вид из окна, наличие зеленого двора, близость парков. Зато это серьезно меняет продажную стоимость жилья. Вид на лес риэлтеры оценивают на $1500-2000 выше, чем вид на заводские корпуса.

Обилие зелени во дворе дает прибавку примерно в $1000. Материал стен (кирпич или бетон) также важнее при покупке: кирпичные стены поднимают стоимость квартиры на $2000-4000. Но арендатор не оценит такое различие выше чем $5-10 в месяц.

Любопытно, что состояние коммуникаций (износ водопроводных труб) и по мнению операторов отделов аренды, и по мнению специалистов отделов продаж, практически не влияет на ценники. Арендаторов интересует лишь, чтобы все работало, пока они снимают жилье. Покупатели же, как правило, просто забывают об этой «мелочи», спохватываясь лишь после вселения в новую квартиру.

Если составить своеобразный портрет «идеального жилья под аренду» (относительно недорогого при покупке и при этом максимально ликвидного для сдачи), получим компактную квартиру в панельном доме в южных районах, с видом на завод (автостоянку, шумную магистраль), но близко от метро, в приличном состоянии (сантехника, кафель в ванной), с консьержем и за железной дверью…

Доля ценообразующих факторов типового жилья в сегментах аренды и купли-продажи*