"Недвижимость и строительство Петербурга"
№26(259), 07.07.03, с. 19

Рост цен на недвижимость за минувшие 6 месяцев оказался вдвое выше прогнозируемого. Риэлтеры полагают, что темпы удорожания сохранятся до конца года.

Едва завершился июнь, риэлтеры собрались на «круглом столе» обсудить итоги развития рынка и высказать предположения о том, что готовит им грядущее полугодие.

Аналогичная встреча происходила и в конце прошлого года. Тогда специалисты предсказывали рост цен в 2003 году в пределах 5-15% (см. врезку). Однако показатель 12-15% уже достигнут, а цены на жилье все увеличиваются. В коммерческой недвижимости и на первичном рынке — ситуация примерно такая же.

Теперь многие полагают, что до января жилье подорожает еще процентов на 15. Однако, как показывает практика, прогнозы могут и не сбываться.

Впрочем, риэлтеры будут не так уж далеки от истины, если учесть падение покупатель-ской способности доллара за это время.

В декабре 2002 года операторы рынка оценивали американскую валюту как весьма стабильную. Сегодня они уже не столь категоричны.

Некоторые экперты не видят взаимосвязи между колебанием доллара и удорожанием недвижимости. Другие же, напротив, полагают, что активность рынка, цены и скачки основной валюты расчетов напрямую зависят друг от друга.

Максим ЧЕРНОВ,
ген. директор «Легион-Недвижимость»:

Рынок разогрет. В этом году сделок будет очевидно больше, чем в прошлом. В январе, по обобщенным данным агентств «Московский 175» и «Легион-Недвижимость», квадратный метр на вторичном рынке в среднем стоил $650, в феврале — 663, в марте — 675, в апреле — 694, в мае — 715, в июне — 735. (По данным «НП», средние цены предложений на рынке в указанные месяцы были несколько ниже.)

Квартиры на первых этажах в коммерчески привлекательных местах даже с неясной перспективой перевода в нежилой фонд продавцы уже оценивают дороже $1000/кв.м.

Общее подорожание за полгода составило 13%, что заметно выше прогнозируемого. Спада после юбилейных торжеств, который предрекали некоторые коллеги, не произошло: на покупатель-скую активность трехсотлетие само по себе особо не повлияло.

По-моему, рост будет продолжаться: недвижимость в Питере сильно недооценена. Если же правительству и рынку удастся как следует «запустить» ипотеку, жилье начнет дорожать очень быстро.

Алексей ЛОБАНОВ,
зам. ген. директора АН «Итака»:

Эти полгода цены увеличивались довольно быстро, в том числе и из-за юбилея города. Это, в частности, несколько увеличило количество иногородних покупателей на рынке.

По нашим данным, в июне рост замедлился, но не прекратился. Могу сделать осторожный прогноз, что рост цен вряд ли ускорится, возможно, он приостановится до конца лета.

На рынок недвижимости влияет не столько курс, сколько колебания доллара: как только люди перестают ощущать стабильность валюты, они начинают интенсивно переводить сбережения в недвижимость.

Алексей БЕГУНОВ,
директор АН «Бекар»:

Наши аналитики еще не подвели итоги, но, по моим ощущениям, за полгода недвижимость подорожала примерно на 15%. Рост был спокойным, с небольшими остановками. Уже второй год наблюдаем новую «летнюю» динамику: рост цен не останавливается, не уменьшается и количество сделок.

Ценового всплеска не ожидаю. Думаю, за год стоимость жилья увеличится минимум на 30%. Связан ли активный рост с падением доллара? Думаю, нет: на его поведение мало кто обращает внимание.

По моим наблюдениям, покупатели теперь меньше «жмутся» за каждый доллар. Многие наши клиенты хотят купить квартиру в новом доме, но чтобы строительство было уже завершено и все документы оформлены. Для них важнее качество жилья, нежели стоимость.

Валерий ВИНОГРАДОВ,
ген. директор «Авентин-Недвижимость»:

В начале года обозначился большой дефицит предложений по аренде и продаже во всех сегментах коммерческой недвижимости. Как следствие — росли ценники.

Во втором квартале рост еще усилился, хотя арендные ставки на некоторые объекты уже близки к максимуму: дальнейшее повышение сделает нерентабельным бизнес арендаторов. В первом квартале на рынок коммерческой недвижимости пришло довольно много иногородних инвесторов — это подстегнуло цены.

В прошедшем полугодии торговые площади дорожали в среднем на 2% в месяц, офисы — на 1,5%. Для производственно-складских помещений ставки аренды росли на 1,5% в месяц, а цены продаж — на 2%. Думаю, что во втором полугодии запросы хозяев помещений еще увеличатся, но реальные арендные ставки останутся без изменений.

Динамика роста цен купли-продажи, по всей видимости, сохранится. На рынке совсем мало объектов для продажи. Владельцы не хотят расставаться с этой собственностью: сдавать ее в аренду сегодня куда выгоднее. Рентабельность коммерческой аренды сейчас составляет 20-25% годовых.

Есть возможность для роста продажных цен как минимум вдвое со снижением доходности до уровня жилой аренды: 10-12% в год.

К концу 2003-го — началу 2004 года рынок насытится торговыми площадями, рост цен остановится. Конечно, это не касается объектов в историческом центре.

Антон АЛЕЙНИКОВ,
исполнительный директор АН «Руслан»:

В сегменте аренды дорогого жилья (от $500) сделки стали совершаться чаще. Больше квартир стали предлагать посуточно. Растет число инвесторов, вкладывающих деньги в элитное жилье для его последующей сдачи в аренду. Клиентов, готовых снимать эти квартиры, не так много. Срок экспозиции заметно вырос: иногда квартира пустует по полгода.

Думаю, спрос на рынке аренды будет расти: желающим приобрести жилплощадь очень сложно поспеть за ростом цен на нее. Приходися подолгу снимать квартиру.

Со временем этот рынок еще больше коммерциализируется. Сегодня операторы вкладывают деньги в коммерческую недвижимость, которая приносит до 20% годовых. Возможно, когда плотность капитала там увеличится, он начнет перетекать и на рынок жилой аренды.

Пока граждане слабо ориентированы на вложение средств в недвижимость как средство сбережения и способ получения прибыли. На рынке типовой аренды предложение не увеличивается. Это говорит о том, что очень немногие покупают квартиру, чтобы затем сдавать ее.

Светлана ДЕНИСОВА,
директор отдела долевого строительства АН «Экотон»:

А мы считаем, что, напротив, недвижимость в России продолжает выполнять в несвойственном ей объеме функцию накопления. Ни банковская система, ни рынок ценных бумаг не могут предложить приемлемую альтернативу. Когда рост доллара прекратился, это не могло не сказаться на первичном и вторичном рынках жилья.

Есть покупатели, которые приобретают гнездышко для трехлетних внуков. Много квартир по несколько лет стоят неотделанными. Нам кажется, что таких клиентов становится все больше.

Рост цен на первичном рынке за полгода превысил 20%. Причины этого — высокие инфляционные ожидания населения. Увеличивались и издержки строителей: сильно подорожало сырье. По сравнению с январем стоимость цемента к лету выросла на 40-50% — производители сухих смесей даже начали говорить о ценовом сговоре цементных заводов.

Больше всего дорожали дома в центре города, причем неважно, где именно они расположены — лишь бы центр. В спальных районах, наоборот, местоположение начинает играть все большую роль: цены на жилье у метро растут быстро, в удаленных зонах — гораздо медленнее.

Прогнозы риэлтеров, высказанные в декабре 2002 года
(см. «НП», № 50/2002)

Александр ПЕРФИЛЬЕВ,
зам. генерального директора агентства «Колвэй»:

В 2003 году будет устойчивый рост, но в прежних темпах: порядка 10% за год. На квартиры в новых домах рост может составить до 30%.

Вячестав ЕРМОЛАЕВ,
директор направления нового строительства агентства «Итака»:

Спрос не «первичку» близок к стабилизации. Я прогнозирую рост по строящемуся жилью на уровне 15% за год.

Максим ЧЕРНОВ,
генеральный директор агентства «Легион-Недвижимость»:

Мой прогноз — рост цен на 1% в месяц.

Александр ШАРАПОВ,
президент группы компаний «Бекар»:

Общий подъем в следующем году оцениваю в 15%. Ожидаю некоторый всплеск по весне — начиная с марта. На время празднования цены остановятся. А с августа рост продолжится.

Юрий СЕРГЕЕВ,
генеральный директор агентства «Динас»:

Думаю, дальше ценам расти особо некуда. Подрастут разве что по экс-клюзивным предложениям. Если цены и увеличатся, то процентов на 5, а то и вовсе упадут.

Людмила СИНЬКОВСКАЯ,
генеральный директор АН «Русский дом»:

Цены в 2003 году вырастут на 10-20%. Небольшой рост будет до мая, потом стабилизация — к 300-летию рынок насытится. С октября рост продолжится.

Владимир ГАВРИЛЬЧУК,
генеральный директор «Адвекс-РОССТРО»:

Полагаю, за год рост цен составит 10-12%. Некоторые позиции сейчас явно недооценены, по некоторым — рынок перегрет. В 2003 году ситуация должна выровняться. Это будет год стабильности.

Другие материалы раздела КРУГЛЫЙ СТОЛ:

Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
Кому поверит клиент?
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Бесплатный двигатель кредита
Арендные ставки отстали на год
Валютное равноправие откладывается
Уже не город, еще не пригород
«Хрущевский» лидер на пути президента
«Единички»: ненасытный рынок
"Аркада" торгует по Интернету
Риэлтеры в сетях
Риэлтерам нужны сержанты
Пешеходные подарки
О буме объявят дополнительно
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой «панели»
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к «точке кипения»?
Контрастный Невский