"Недвижимость и строительство Петербурга"
№26(259), 07.07.03, с. 18

В ближайшее время популярность Кировского района у покупателей, возможно, возрастет — и не без вмешательства властей.

Кировский район занимает второе место в городе по количеству промышленных предприятий, уступая лишь Выборгскому. Сегодня четверть площади района — промзона, но ее доля постепенно уменьшается: часть предприятий закрывается, другие выводятся за пределы городской черты.

Некоторых клиентов все же до сих пор отпугивает «фабричный» образ района, однако риэлтеры полагают, что рано или поздно крупных заводов здесь не останется и тогда спрос на местные квартиры возрастет.

Домов старого фонда в районе практически нет. Более половины жилья — «сталинки» и «хрущевки».

Сегодня Кировский район можно разбить на три части. К историческому центру города примыкают непопулярные у покупателя промышленные кварталы (вокруг станции метро «Нарвская»); несколько дальше от центра — более привлекательные «сталинки» и «хрущевки» (между станциями «Кировский завод» и «Проспект Ветеранов»); районы новостроек (1980-90-е гг. постройки) пролегают уже неподалеку от городских границ (Ульянка).

Расселенцы на «Нарвской»
Здания в конструктивистском стиле (1925-35 годы) и немецкие коттеджи — весь небогатый выбор северной части Кировского района.

Операторы рынка часто именуют местные квартиры «убитыми» из-за ветхости зданий. Немецкие коттеджи построены из некачественного кирпича, в некоторых из них деревянные перекрытия и лестницы.

Другой минус — неблаго-приятная экологическая обстановка. Но чистотой воздуха и почвы не может похвастаться ни один из прилегающих к центру районов. «Экологическая обстановка на «Нарвской» почти не отличается, например, от «Черной речки» или «Елизаровской», где тоже «гнездятся» немецкие коттеджи.

Все эти места входят в так называемый промышленный пояс, и выделять Кировский район как особо страдающий от выбросов — неверно. Но не все клиенты это понимают», — говорит Владимир Федоров, менеджер агентства «Адвекс-РОССТРО».

Цена за «квадрат» в этом районе колеблется от $450 до $600 и возрастает по мере удаления от центра. «Предложений по немецким коттеджам немного. Покупателей на них, правда, тоже мало. В этом районе они недорогие: сюда перебираются расселенцы, которые не могут претендовать на приличное жилье.

Нередко на такой вариант соглашаются, чтобы получить большую доплату или увеличить «жилой метраж», — комментирует Федор Балабанов, старший менеджер агентства «Динас».

Как отмечают в агентстве «Петербургская Недвижимость», этой категорией жилья также активно интересуются коммерческие организации: одни хотят выкупить целый дом под офис, другие намереваются построить на месте купленного здания что-то свое.

По наблюдениям риэлтеров, сегодня «квадрат» в немецком коттедже на «Нарвской» примерно на $150 дешевле, чем в аналогичном жилье в других районах. Некоторые из них прогнозируют, что в ближайшие пару лет коммерческий интерес к коттеджам будет только расти — до тех пор, пока все интересные объекты не разойдутся по новым хозяевам.

Стометровые изюминки
«Сталинки» между «Кировским заводом» и «Автово» — средние по престижности в городе. По данным риэлтеров, эти дома дешевле аналогичных в Московском районе на 10-20%, хотя их качество ничуть не хуже. «Двушку» в Автово можно приобрести за $37-47 тысяч, «трешку» — за $48-60 тысяч.

Во многих агентствах уверены, что спрос на «сталинки» здесь скоро вырастет из-за того, что в Московском районе и у «Черной речки» покупатели разберут все интересные варианты.

Одна из «изюминок» Кировского — квартиры по 100 метров и более. Их в городе совсем немного, и практически все сосредоточены именно здесь. Предложения по таким апартаментам редки, а те, что появляются на рынке, стоят не менее $60 тысяч.

В этом районе также есть несколько кварталов «хрущевок», чуть больше — «кораблей» и «кирпичей» — их предложение довольно разнообразно.

Популярные «хрущевки»
В кварталах Дачное и Ульянка (между проспектами Маршала Жукова и Народного Ополчения) очень много «хрущевок». Вдоль проспектов Ленинского и Ветеранов — кирпичные многоэтажки (во многих парадных изначально отводилось место для консьержа), довольно часто встречаются «корабли».

«Хрущевки» в Дачном уходят влет: спрос на них очень высок. «Многие клиенты используют эти квартиры как временное жилье. Покупателей в таких случаях мало волнует удобство квартиры, для них намного важнее хорошее транспортное сообщение с центром», — комментирует Сергей Дроздов, исполнительный директор агентства «Петербургская Недвижимость».

В «хрущевки» Кировского района охотно едут расселенцы из «сталинских» коммуналок Московского района: с одной стороны, жилье на 10-15% дешевле аналогичных квартир в их «родном» районе (вариант площадью 45-50 кв.м обойдется в $25-27 тысяч); с другой — клиент остается практически на прежнем месте, «сдвигаясь» лишь на несколько автобусных остановок.

Программы реконструкции «хрущевок», которые сейчас готовятся на федеральном и городском уровнях, могут в будущем увеличить привлекательность этой зоны. Однако пока эти планы никак не влияют на цены или спрос.

Среди «плюсов» этой территории — развитая инфраструктура, близость загородных трасс (автомобильной и железнодорожной), в том числе «президентская» дорога в Стрельну.

Некоторые операторы рынка связывают с ней надежды на развитие Кировского района: магистраль должна повысить его инвестиционную привлекательность.  

Мнения

Владимир ФЕДОРОВ,
менеджер агентства «Адвекс-РОССТРО»:

До недавнего времени Кировский район не был особо популярным. Конечно, у него есть и свои плюсы: рядом залив, много зелени, — но до северных районов ему все же было далеко. Резиденция президента должна стать своеобразным магнитом, который будет притягивать инвестиции в район. Сегодня же это место, где есть разные виды недорогого жилья. Это район, в который вкладывают деньги.

Сергей КОЗЛОВ,
исполнительный директор АН «Центр»:

Сегодня «хрущевки» в Дачном «обслуживают» многочисленные расселения домов старого фонда и «сталинок». С увеличением объемов жилищного строительства спрос на «антикварные» квартиры будет падать. Соответственно и спрос на ныне популярные «хрущевки» Кировского района тоже упадет.

Александр ДЫМНИКОВ,
директор по продажам АН «Аркада»:

В Кировском районе строились самые ранние «хрущевки». Мы называем их «хрущобами». Если общая площадь обычной хрущевской «трешки» — 54-56 кв.м, то в «хрущобе» она не превышает 39 метров. Для их строительства использовали некачественный бетон — теперь все сыпется, коммуникации давно сгнили.

Сергей ДРОЗДОВ,
исполнительный директор агентства «Петербургская Недвижимость»:

В последние года два интерес к «сталинкам» в Автово практически не рос. Во-первых, позапрошлой зимой там не было отопления; довольно долго был закрыт большой участок дороги недалеко от метро. Кроме того, интенсивное строительство у станций метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов» оттягивает на себя часть потенциальных покупателей «сталинок».

Другие материалы раздела ОБЗОРЫ:

Неправильная аренда
«Загород» со всеми удобствами
Дефицит качества на периферии
Кому поверит клиент?
«Загород» наращивает качество
Время-метры-деньги
Бесплатный двигатель кредита
Арендные ставки отстали на год
Валютное равноправие откладывается
Уже не город, еще не пригород
План по ценам – досрочно!
«Единички»: ненасытный рынок
"Аркада" торгует по Интернету
Риэлтеры в сетях
Риэлтерам нужны сержанты
Пешеходные подарки
О буме объявят дополнительно
Рынок растет и цивилизуется
Как «прикрыть» клиента
Фасады для среднего класса
Отставание на фоне подъема
Спрос опережает метро
Гранит риэлтерской науки
Альтернатива новой «панели»
За что платит арендатор
Пригород эконом-класса
Рынок приближается к «точке кипения»?
Контрастный Невский