"Недвижимость и строительство Петербурга"
№29(262), 28.07.03, с. 12

В редакции «НП» состоялся «круглый стол», посвященный взаимоотношениям оценщиков и государства.

Когда госсобственность (участки и здания) выставляется на торги или передается компаниям на инвестусловиях, в роли непосредственного блюстителя государственных интересов выступает Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости — ГУИОН.

Через ГУИОН ежегодно проходит более 600 отчетов об оценке. От специалистов этого учреждения в немалой степени зависит, за сколько будет продан участок под застройку или дом под реконструкцию, — то есть в конечном счете наполнение бюджета, пенсии и пр.

Взаимоотношения ГУИОН и независимых оценщиков — один из элементов сложившейся системы управления недвижимостью.

В отдельном элементе отражены недостатки и достоинства целого. Главный плюс системы — в том, что она вообще хоть как-то работает.

Дмитрий КУРАКИН,
начальник Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН):

Когда зарождалась новая экономика, необходимость госоценки была очевидна. Нет законодательства; есть необходимость вовлекать государственную недвижимость в оборот, причем в массовом порядке, для этого нужны соответствующие методики. Институт оценки создавало государство.

Затем ситуация стала меняться. Теперь, чтобы заниматься оценкой, нужно лишь получить лицензию. Сегодня государственный оценщик не столько занимается оценкой, сколько отстаивает интересы государства при сделках с госсобственностью.

Сидящие здесь знают, что во многих случаях независимый оценщик работает на заказчика, и не всегда опасения потерять лицензию достаточно для того, чтобы сделать беспристрастный и объективный отчет…

Законодательство и стандарты оценки не выполняют свою роль, они сформулированы настолько в общем виде, что, даже если отчет выполнен некачественно, доказать это в суде будет чрезвычайно сложно…

Главное: государство как участник рынка находится в совершенно ином положении, чем другие участники. Любой собственник может привлечь оценщика в качестве консультанта, но его мнение не будет для собственника законом, обязательным к исполнению. Для государства оценщик фактически назначает цену. Хотя в законе это прямо и не сказано.

Если есть возможность решать проблему на торгах — конечно, нужно это делать, снижая тем самым и значимость оценок, и вовлеченность оценщиков в этот процесс. Но в большинстве случаев, если мы говорим о предоставлении государственных объектов, особенно — на инвестиционных условиях, торги не являются еще правилом. Хотя ГУИОН неоднократно выходил с такими инициативами.

Михаил ЗЕЛЬДИН,
президент Группы компаний «Аверс»:

При сложившейся системе предоставления участков возникла и соответствующая система взаимодействия оценщиков с ГУИОН. Независимые оценщики делают отчеты, ГУИОН их проверяет. Эта система не закрыта, можно пройти аттестацию и делать оценки госсобственности. Кто-то умышленно отказывается. И раз стороны, которые в этой системе участвуют, не пытаются ничего менять, значит, в той или иной степени она всех устраивает. Пусть выскажутся те, кого не устраивает.

Дмитрий КУРАКИН:

Я бы не сказал, что ГУИОН все устраивает. ГУИОН в условиях дефицита ресурсов вынужден решать самые разноплановые задачи. Есть проблемы, которые можно решать внутри профессионального сообщества оценщиков, пытаться корректировать методологию, сформулировать критерии, правила и требования к оценке типовых объектов.

Есть проблемы, которые находятся вне нашего непосредственного контроля. Например, процедура и порядок предоставления городом участков и объектов на инвестусловиях. На эти правила надо смотреть не с позиции оценки, а с позиции управления имуществом.

Владимир ЖУКОВСКИЙ,
директор по оценке Группы компаний «Аверс»:

Суть проблемы заключается в том, что оценщики, работающие с госнедвижимостью для ИТК (это относится и к специалистам ГУИОН), по сути, давно уже не занимаются оценкой. Они формируют цены, по которым проходят сделки. Причем формируют в отсутствие рынка.

ГУИОН от лица собственника ведет переговоры и называет ту цену, по которой и происходит сделка. Оценщик начинает отстаивать интересы покупателя. Если он этого делать не будет, то крупные девелоперы (а их немного) быстро решат эту проблему с помощью карманных структур. Зачастую торговля между представителями продавца и покупателя происходит следующим образом.

Представитель покупателя предъявляет тома анализов, выкладок и прочее. На что представитель ГУИОН, обычно это начальник отдела Юрий Коликов, говорит следующее: все эти выкладки — замечательно, но у меня есть ощущение, что вот за такую цену — возьмут.

И в 9 случаях из 10 действительно берут. У продавца есть фора — в первую очередь в плане информации. И он ведет переговоры не только с оценщиками, но и непосредственно с инвесторами.

«НП»:

То есть происходит такой неформальный конкурс под ковром?

Максим СОКОЛОВ,
генеральный директор компании «Корпорация «С»:

А город разве оценивает участки, выставляемые на ИТК? Мне кажется, нет. Скорее происходит оценка привлекательности данного бизнес-проекта. И цена, которую формирует оценщик и фиксирует ГУИОН, — это своеобразный налог за право осуществления этого бизнеса в конкретном месте.

Не секрет, что многие компании ведут разработку участков и получают их на ИТК для последующей перепродажи. Это нормальный бизнес, если не бросаться ярлыками. Цена, которая выплачивается городу, и та сумма, по которой эти участки впоследствии реализуются, различаются если не на порядок, то в разы.

Выход для города: затратив определенные средства (нет в бюджете — взять кредит в банке, город это умеет делать), сформировать инвестиционные предложения.

Не нужно критиковать сегодняшнюю систему, надо создавать — постепенно, параллельно, пообъектно — другую, которая будет востребована, в первую очередь, крупными инвесторами. Надо подогнать стандарты торговли под стандарты и интересы бизнеса.

Александр МОЛОДОЖНИКОВ,
начальник управления сопровождения инвестпроектов Комитета по строительству:

Идея правильная, но это не панацея. У нас сложилась заявительная система выбора участков. Город не может отказать тем, кто пытается застолбить пятно. Мы не можем готовить участки на продажу, потому что всегда есть желающие сделать это самостоятельно. И участки вымываются. Иначе — ограничение частной инициативы.

Дмитрий КУРАКИН:

Город, формируя объекты, рискует не угадать и в плане их назначения, и в плане пространственных характеристик. У нас есть основания полагать, что и торговаться с монополистом город будет менее эффективно, чем частный инвестор, которого подстегивает имущественный интерес.

Ксения СТАБРОВСКАЯ,
генеральный директор компании «Альянс-Нева»:

Говорить, что нет рынка, — неправильно. Нет конкурентного рынка. С точки зрения теории существующий рынок земельных участков называется «монополия, отягощенная олигопсонией».

У нас один продавец — государство. У нас мало покупателей. Результаты ИТК оценщики имеют право использовать, тем более что они открыты, включая информацию о реальной цене сделки. База ГУИОН — фактически единственная база в городе по сделкам. Ссылки на ГУИОН достаточно для суда. Так что сравнительный подход обоснован.

Николай БАРИНОВ,
генеральный директор оценочной фирмы «БОСИ»:

Институт госприемки совершенно естественен. У ГУИОН — отдельные функции по формированию методологии массовой оценки, анализу рыночной информации, которой он владеет лучше других. В индивидуальной оценке — это контролер, поставленный собственником. Исходя из полномочий, он вполне обоснованно считает себя вправе выносить решения от имени города.

Но процесс госприемки начинается раньше. Сначала нужно согласовать техзадание. Где? В КУГИ. Интересный момент: две организации, представляющие собственника, — КУГИ и ГУИОН — часто по-разному смотрят на ситуацию. Кто-нибудь видел документы, регламентирующие на местном уровне процесс согласования ТЗ? Нет. Реальная ситуация не укладывается в рамки типичных случаев, описанных законодательством.

Для типовых объектов необходимо развивать методы сравнительного подхода и выставлять эти объекты на торги.

Сергей ДМИТРИЕВ,
генеральный директор компании «Перспектива»:

Половина высказанного представляется очевидно верным, другая — аккуратное уклонение от того, о чем надо бы говорить.

Когда говорят: ой, того нет, и этого нет, и градрегламента нет — все это давно проработано, и известно, и не так уж и сложно. Но раз именно этого нет, значит, это кому-нибудь очень нужно. Чтобы и не было. Я про все это слушаю уже 13 лет, начиная с комиссии по градостроительной политике и землепользованию Петросовета.

Придумываются какие-то полумеры, объединенные общим признаком: этими полумерами удобно управлять. Г-н Зельдин правильно сказал: раз процесс идет и все молчат — значит, о чем-то договорились. Никакая это не независимая оценка. Ревизор от заказчика — это нормальный процесс.

Давайте скажем: никто ничего не хочет продавать на торгах. Это так, хотя к оценщикам это вообще отношения не имеет — это вопрос политической воли руководства города. Все ждут: вот когда у города не останется чего продавать, тут-то и скажут: ух, черт, надо было все-таки торги сделать, какая жалость! Сформировалась некоторая мифология.

Сначала мы ничего не знали о том, какие цены являются «справедливыми». Ответ на этот вопрос предписывалось дать оценщикам. Однако оценка стала не инструментом для вычисления изначально неизвестного результата, а превратилась в форму освящения договоренности (не банального сговора, а договоренности).

Проходит год, два, и наши оценщики и ревизоры начинают верить, что рынок так и устроен, каким они его сделали. Возьмите любой отчет: сроки строительства неадекватны, структура затрат — тоже. Создается некий шаблон, игрушка, в которую все играют и чего-то получают.

Мы спорили с Юрием Коликовым. Я говорю: оценка — это инструмент поиска заранее неизвестной величины… Он же уверен, что «разумный» результат хорош, даже если получен в ходе расчета, содержащего целый букет ошибок.

Теперь к вопросу о приемке работ ГУИОН. Нужен алгоритм. Правила ведения разбирательства, в процессе которого можно было бы доказать, что одна из сторон неправа. Сейчас у ревизора — монопольное положение, он к тому же не несет никакой ответственности. Ревизия даже предметом страхования не является.

Состав затрат каждого проекта — давайте напишем, из чего на самом деле состоит, как в жизни проистекает, и это и будем обсчитывать, а не псевдомодель проекта. А то считаем про одно, используем другое, а прийти должны к третьему, о чем уже на самом деле договорились заранее.

Если пойти по пути формализации, то процедуру спора — если не договорились — надо заканчивать передачей в третейский суд.

«НП»:

Политическая воля — такой же миф, как и независимая оценка…

Дмитрий КУРАКИН:

Мне кажется, что все мы, здесь присутствующие, можем договориться о чем-то и вырабатывать согласованные правила поведения на рынке.

По поводу немотивированного назначения цены. Я должен четко обозначить позицию ГУИОН. Коллеги, если кто-нибудь из вас хочет получить мотивированную позицию ГУИОН — отрицательное заключение на выполненный отчет об оценке, — он его получит. Никто почему-то к этому не стремится. Если подходить формально — 70% проверяемых нами отчетов будут получать отрицательное заключение.

ГУИОН работает в условиях жесткого дефицита ресурсов — информационных, временных, трудовых. И когда в споре с независимым оценщиком, защищающим интересы инвестора, Юрий Иванович (Коликов) называет цифру 300, а не 250 — это потому что в его голове находится информация о десятках и сотнях сделок, он мог бы и обосновать этот результат.

Мы заинтересованы в формализации процедуры и просим вашей помощи в этом вопросе. Давайте обсудим регламент совместной работы! Мы готовы обсуждать порядок взаимодействия, мы готовы участвовать в выработке совместных решений.

Сергей ДМИТРИЕВ:

Пусть ревизор возьмет на себя обязательство отправлять рецензию с исчерпывающим перечнем недостатков. То есть все претензии перечислены и дальше можно проверять только то, как я недостатки устранил, а не выискивать что-то новое.

Евгений БЕЗЛЮДНЫЙ,
директор по оценочной деятельности компании «Интерсертинг»:

Сложилась некая удовлетворяющая всех участников структура со своими внутренними неписаными правилами. В рамках структуры есть уйма методологических, процедурных и других вопросов, которые требуют решения, но не решаются.

Недовольные не могут ничего изменить, потому что нет упомянутой «политической воли». Оcтается внимательно читать стандарты. Например, оценивая «рыночную стоимость», мы на самом деле определяем некоторую нормативную величину.

При оценке мы базируемся на информации с вторичного рынка, где сбалансированы спрос и предложение. А на первичном в год на 525 разрешений на строительство и реконструкцию приходится 13 000 заявок от потенциальных инвесторов! Это не тот рынок, для которого определяется «рыночная стоимость», а распределительная система.

И пока вместо всей «системы» достаточно одного «государственного» г-на Коликова, у которого в голове компьютер, информация о состоявшихся решениях ИТК и «ощущения» («и так знаем»). Если же поменять механизм продажи, система рухнет, а это не нужно никому, нам в том числе.

У меня простое предложение — уберем из сделок на первичном рынке участков под застройку и реконструкцию понятие «рыночная стоимость», пусть это будет «цена предложения, определенная с применением методов оценки рыночной стоимости».

А тендер — не покер: здесь всегда будет прав тот, кто больше заплатил, а если что не нравится — отойди и обратись на вторичный рынок. Для нашего заказчика определенная нами величина — не рыночная стоимость, а «инвестиционная», а она индивидуальна для каждого инвестора с его собственными связями, контактами, возможностями и представлениями о норме прибыли.

Петр КОЗИН,
научный консультант компании «РМС-Оценка»:

У нас тема — госприемка: конфликт интересов. Сравнение рыночной стоимости, инвестиционной, стоимости в пользовании — это другая тема.

Конфликт изначально заложен в данной системе, в сути самой госприемки, и это нормально. Необходимо перевести его в цивилизованное русло. То есть более четко методически обозначить приемку представляемых оценщиком документов и установить понятные сторонам правила игры.

Принципиальные конфликты чаще возникают из-за различного представления сторон о рыночной стоимости по одним и тем же объектам оценки. Основой для сокращения числа таких конфликтов может быть обоснованное сужение интервала и сближение позиций оценщика и ГУИОН в ходе экспертизы по представлению рыночной (прежде всего, как справедливой в обмене) стоимости объектов.

Если сближение позиций не происходит в ходе экспертизы, то необходим авторитетный орган для цивилизованного разрешения спора. На первом этапе это может быть эффективно работающая Претензионная комиссия, затем Третейский суд, далее Арбитражный суд.

Михаил ЗЕЛЬДИН:

Сам термин «оценка» приобрел довольно много значений и стал слишком общим, как легкая атлетика, в рамках которой и спринтеры, и стайеры, и метатели копья… Понятно, что оценка госсобственности — это особый вид спорта, но в этом ничего страшного нет.

Работая с ГУИОН, мы не столько оцениваем, сколько бьемся за цифры, и это нормально, это такая работа. А с другой стороны за цифры бьется Юрий Иванович (Коликов)… И мы получаем деньги за то, что наилучшим образом отстаиваем интересы своего клиента.

Я совершенно согласен с тем, что нужно выработать хотя бы минимальные правила игры, чтобы не спорить о формальностях. Как учитывать вынос сетей, чему должна быть равна ставка дисконта и т.п.

Тратить время на бесплодные споры действительно жалко. Необходима возможность обратиться «к арбитру». Надо создавать какой-то аналог претензионной комиссии: два человека от ГУИОН, два (путем ротации) — от независимых оценщиков.

«НП»:

Что и почему надо менять в процедуре передачи земли частным инвесторам и как должны улаживаться конфликты между оценщиками и государством?

Владимир ЖУКОВСКИЙ:

Торги — по типовым объектам и индивидуальная оценка — для сугубо уникальных. Формирование продаваемого объекта не покупателем, а продавцом.

Михаил ЗЕЛЬДИН:

В спорных случаях — третейский суд. Или еще проще — некий консультационный орган при ГУИОН, с обязательным участием независимых оценщиков. Такая структура может функционировать быстро, эффективно и практически бесплатно.

Сергей ДМИТРИЕВ:

Нужно формализовать в письменной форме порядок разрешения споров. Есть, кстати, Санкт-Петербургский коммерческий арбитраж, есть палата по разрешению споров в сфере недвижимости и оценки — это лучше, чем государственный арбитраж, и гораздо дешевле. Можно образовывать третейские суды по каждому спорному случаю.

Одна сторона выбирает одного судью (с правом отвода), второго — другая сторона, и теперь уже эти двое согласуют кандидатуру третьего судьи. Что суд решил — то и обязательно к исполнению. Точка.

Евгений БЕЗЛЮДНЫЙ:

Процедуру оценки, экспертизы и решения спорных вопросов необходимо формализовать, для этого следует обновить 113-е распоряжение. За работу по оценке госимущества адекватную стоимость независимому оценщику должен платить собственник — город, а не заинтересованное лицо.

Экспертиза отчета обязательна, но не обязательно экспертом должен быть сотрудник госструктуры. Это может быть специалист высокого класса, который отвечает за свое мнение наравне с оценщиком. И отчеты об оценке должны быть доступны всем желающим их почитать, тогда дурь каждого будет видна.

Александр МОЛОДОЖНИКОВ:

Любые крайности плохи, надо искать компромисс. Торги для типовых объектов не должны пугать. Также понятно, что это невозможно для уникальных. Интересно предложение по оплате городом услуг оценщика, но может получиться обратная ситуация — инвестор будет оспаривать оценку, доказывая, что ему не то сделали.

Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ,
руководитель группы оценки недвижимости компании «Институт проблем предпринимательства»:

Послушав сегодняшний разговор, могу только сказать: боюсь, что ничего путного пока — в отсутствие политической воли нового градоначальника — не произойдет. Инвестор через оценщика с ГУИОН играют в оценку, все усталые, но довольные.

Не пуганные даже арбитражным судом оценщики готовы костьми лечь за «лукавую», но любезную заказчику цифру, делов-то — измором взять у Коликова искомую пядь родной земли для инвестора.

Существующая процедура — ущербна. Профессионализм, объективность, непредвзятость должны быть востребованы сверху. Если нет, все сказанное здесь — не что иное, как преждевременные истины.

Другие материалы раздела КРУГЛЫЙ СТОЛ:

Как застраховать уникум
АУДИТ И ОЦЕНКА